Русский Українські English Slovenski
Наши услуги
Новости
В 2016 г. клиенты SlovakiaInvest уплатили налог на прибыль, превышающий 1,8 млн евро
Торговые отношения Украины с ЕС после Соглашения об ассоциации
Известные словацкие бренды на российском рынке
Подписка на рассылку
Голосование
Граждане России при получении словацкого гражданства обязаны отказаться от российского. Как вы на это смотрите?













Наши партнеры
Яндекс.Погода

Налогообложение недвижимости в Словакии

В Словакии существуют два налога, касающиеся недвижимости, а именно: подоходный налог и налог на недвижимость. В случае юридических лиц играет свою роль и НДС.

Налог на недвижимость в Словакии

Налог на доходы с недвижимости в Словакии

НДС и недвижимость в Словакии

 

Налог на недвижимость в Словакии

Налог на недвижимость является одним из имущественных налогов и ежегодно его оплачивает владелец недвижимости. Налог на недвижимость представляет собой местный налог, следовательно, его размер устанавливают местные самоуправления и его размер отличается в зависимости от региона Словакии. Сам налог не идет в государственную казну, а является доходом местного бюджета. Налог на недвижимость в Словакии является одним из самых низких в Евросоюзе, и ЕС зачастую выражается по поводу его повышения. Размер налога не зависит от стоимости недвижимости, а от ее размера – квадратных метров.

Налоговая обязанность относительно налога на недвижимость возникает первого января отчетного периода следующего после периода, в котором налогоплательщик стал владельцем недвижимость и заканчивается 31 декабря года, в котором налогоплательщик лишился права собственности к недвижимости. Налоговую декларацию следует подать до 31-ого января отчетного периода, в котором налогоплательщику возникла налоговая обязанность. 

Следовательно, если вы, например, купили недвижимость 5-ого сентября вы обязаны подать налоговую декларацию с 1-ого по 31-ое января следующего года.

Налоговая декларация за следующие отчетные периоды подается только в случае изменений, влияющих на размер налога, таких как, например, покупка новой недвижимости, продажа части существующей недвижимости, изменение типа недвижимости (например, с жилой на нежилую). Если вы владеете только одной недвижимостью без каких-либо изменений, то подаете налоговую декларацию только один раз после ее приобретения и в последующих годах больше деклараций не подаете. Если у вас недвижимость в нескольких населенных пунктах, вы обязаны подать отдельно налоговую декларацию в каждом населенном пункте.

Практика такова, что после подачи налоговой декларации местное самоуправление высчитывает размер налога и присылает вам заказным письмом к уплате кассовый или банковский ордер с указанием размера налога. Вы обязаны уплатить налог в течение 15 дней после получения такого письма.

Самые высокие размеры налога в Словакии установлены в Братиславе. Их размер представляет 0,299-0,399 евро в Братиславе и 0,1991евро в среднем по Словакии за 1 за кв. м. площади квартиры, 0,3-1,2 евро в Братиславе и 0,0003-0,3002 евро в среднем по Словакии за 1 кв. м. участка в зависимости от его типа и 0,399-8,299 в Братиславе и 0,1991-2,9942 в среднем по Словакии за 1 кв. м. зданий в зависимости от их типа.

Пример: за квартиру в центре Братиславы площадью в 50 кв. м. вы обязаны уплатить налог в размере 50 х 0,399 = 19,95 евро в год.

 

Налог на доходы с недвижимости в Словакии

В Словакии облагаются налогом не только доходы юридических лиц, частных предпринимателей, физических лиц, но и доходы арендодателей. Независимо от того, на какой срок сдается недвижимость в аренду, это может быть один месяц или 100 лет, налог необходимо уплачивать. 

При получении доходов от сдачи недвижимости в аренду или от продажи недвижимости существует несколько способов налогообложения  в зависимости от того, кто является арендодателем или продавцом:

  1. Физическое лицо, которое не ведет бухгалтерский учет,
  2. Физическое лицо, которое ведет бухгалтерский учет,
  3. Юридическое лицо,
  4. Частный предприниматель.

 

Физическое лицо, которое не ведет бухгалтерский учет

Если физическое лицо не ведет бухгалтерский учет, это означает, что такое лицо не составляет бухгалтерскую отчетность (двойную или простую бухгалтерию), а только налоговую отчетность. Налоговая отчетность является более простой и при сдаче в аренду для нее важны все доходы и только определенные статьи расходов. 

Налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию только в случае, если сумма всех его доходов (не только доходов от недвижимости) в Словакии в течение года превышает половину необлагаемой налогом части налогооблагаемой базы. Эта половина в 2014 г. представляет 1 901,67 евро. Стоит отметить, что первых 500 евро в год с доходов от сдачи недвижимости в аренду не является объектом налогообложения, этих 500 евро не учитываем и не пишем в налоговую декларацию. 

Что касается расходов, если физическое лицо не ведет бухучет, учитываются не все расходы, а только расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости, а не с приобретением недвижимости, ее содержания или ремонта. 

Учитываются следующие расходы: электричество, отопление, вода, газ, дератизация, дезинсекция, дезинфекция, ремонт лифта, освещение, отопление и уборка общих пространств, вывоз мусора, услуги управляющей компании, оплата услуг агентства недвижимости за подбор арендаторов и т.п.

Не учитываются следующие расходы: фонд капитального ремонта, страхование недвижимости, налог на недвижимость, ремонт, покупка мебели и оборудования, оплата кредита и т.п. 

Расходы нельзя применить в полном размере, а понижаются в одинаковом соотношении как понижение доходов на налоговый вычет в размере 500 евро.

Пример: Налогоплательщик получал в течение года 500 евро в месяц, за год так заработал 6 000 евро. Его расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости представляли 3 850 евро. Из доходов 6 000 евро вычтем 500 евро и получим 5 500 евро. Соотношение 5 500 евро к 6 000 евро дает коэффициент 0,9166666 на который умножаем расходы (3 850 х 0,9166666) и получаем 3 529,17 евро в качестве расходов. Налогооблагаемая база равна: 5 500 – 3 529,17 = 1 970,83 евро и налог 19% представляет 374,45 евро.

В случае если физическое лицо не ведет бухгалтерский учет, минусом является то, что для понижения налоговой базы нельзя использовать все расходы, например, такие как ремонт,  или покупка мебели. Тем не менее, большим плюсом этого варианта является то, что освобожденной от налога является доход с продажи недвижимости спустя 5 лет после ее приобретения. А если продавать недвижимость до истечения пятилетнего срока, налоговая база ровна продажной цене, пониженной на закупочную стоимость недвижимости, ее ремонт, мебель, домашние приборы и т.п.

Пример: Физическое лицо купило недвижимость в августе 2009 года за 100 000 евро и при сдаче в аренду не составляло бухгалтерский учет. В сентябре 2014 года это лицо продало эту же недвижимость за 150 000 евро и, следовательно, не уплачивает никакой налог с продажи недвижимости, так как ее владело больше 5 лет и не вело бухучет.

В дополнение к этому стоит отметить, что если недвижимость сдает в аренду семейная пара, они имеют право разделить доходы в любом соотношении, каждый из них подает налоговую декларацию за себя, каждый из них может использовать 500 евро налогового вычета и для каждого из них действует рубеж 1 901,67 евро для налоговой декларации.

Пример: Хозяева недвижимости сдают в аренду квартиру за 500 евро в месяц с расходами 100 евро в месяц и начали ее сдавать с апреля. 

Их годовой доход, таким образом, представляет 500 х 9 = 4 500 евро. Если налоговую декларацию подаст один из них, его доходы будут 4 500 – 500 = 4 000. Расходы (100 х 9) х (4 000 / 4 500) = 800 евро, налог составит 800 х 19 % = 152 евро.

Если налоговую декларацию будут подавать вдвоем и доходы делят пополам, 4 500 / 2 = 2 250 евро, вычтем по 500 евро и получим 1 750 евро, что ниже 1 901,67, следовательно, налоговую декларацию не подают и налог не платят.

В итоге получается, что при отсутствии других доходов в Словакии, семейная пара не подает налоговую декларацию и, соответственно, не платит налог до суммы годового дохода в размере 4 803,33 евро (2 х 500 + 2 х 1 901,34). В случае одного физического лица этот рубеж представляет 2 401,33 евро. 

 

Физическое лицо, которое ведет бухгалтерский учет

В отличие от предыдущего варианта разрешается понизить доходы на следующие статьи расходов:

  • Амортизация недвижимости (каждый год одна двадцатая от стоимости недвижимости)
  • Ремонт, покупка мебели, бытовой техники, 
  • Страхование недвижимости, налог на недвижимость, оплата процентов на ипотеку и т.п. 

Важным минусом этого варианта является то, что доход с продажи недвижимости освобожден от налога только через пять лет после окончания ведения бухучета. 

Пример: Аналогично с предыдущим вариантом: Физическое лицо купило недвижимость в августе 2009 года за 100 000 евро, но при сдаче в аренду составляло бухгалтерский учет. В сентябре 2014 года это лицо продало эту же недвижимость за 150 000 евро. Доходы от продажи были 150 000 евро и расходы: остаточная стоимость недвижимости после пяти лет амортизации: 100 000 – 5 х (100 000 / 20) = 75 000 евро. Налогооблагаемая база представляет 150 000 – 75 000 = 75 000 евро. Налог 19% = 14 250 евро.

 

Юридическое лицо

Юридическое лицо включает доходы от сдачи недвижимости в аренду всегда в свою налоговую декларацию, даже если это 1 евро в год, не имеет право вычесть 500 евро, но может применить все расходы по аналогии с физическим лицом, которое ведет бухгалтерский учет. 

При продаже недвижимости, также как у физического лица с бухгалтерским учетом, доходами является продажная цена недвижимости и расходами остаточная стоимость недвижимости после амортизации.

 

Частный предприниматель

Частный предприниматель может сдавать недвижимость в аренду как часть своей предпринимательской деятельности или это будет обычная сдача в аренду. Второй вариант – он сдает недвижимость в аренду как обычное физическое лицо и может решить будет ли составлять бухгалтерский учет или нет. 

Преимуществом первого варианта, когда сдача в аренду считается предпринимательской деятельностью, является то, что вместо налогового вычета в размере 500 евро, частные предприниматели понижают свою налогооблагаемую базу на сумму 3 803,34 евро, следовательно, с этой суммы не уплачивают налог. Налоговый вычет в размере 3 803,34 евро используется только один раз, следовательно, если у такого частного предпринимателя имеются доходы также с другой предпринимательской деятельности, доходы с аренды фактически понижается только на реальные расходы, причем можно использовать те же расходы как физическое лицо, составляющее бухгалтерскую отчетность. 

Пример: Вышеуказанный налогоплательщик получал в течение кода 500 евро в месяц, за год так заработал 6 000 евро, но недвижимость сдавал в аренду как частный предприниматель и других доходов от предпринимательской деятельности у него не было. Его расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости представляли 3 850 евро. Из доходов вычтем расходы (6 000 – 3 850) и получим 2 150 евро. Эту сумму понизим на 3 803,34 евро, следовательно, налогооблагаемая база будет ноль евро и этот частный преприниматель налог платить не будет.

Еще отметим, что сдачу недвижимости в аренду можно считать предпринимательской деятельностью физического лица только в случае, если предоставляются также дополнительные услуги, такие как, например, уборка квартиры, стирка белья и т.п. Также важно учитывать, что частные предприниматели без разрешения на постоянное пребывание на территории Словакии обязаны вести бухгалтерский учет формой двойной записи (двойная бухгалтерия), простая запись при отсутствии ПМЖ в Словакии не разрешается.

В случае сдачи недвижимости в аренду физическим лицом, не являющимся частным предпринимателем, следует не забывать на обязательство регистрации в налоговой инспекции. Заявление на регистрацию необходимо подать до окончания месяца, следующего после месяца, в котором началась сдача в аренду.

 

Налог с дарения имущества, в том числе и недвижимости, был отменен еще 10 лет назад.

 

НДС и недвижимость в Словакии

Плательщик НДС в случае приобретения недвижимости пользуется возможностью возмещения НДС, включенного в закупочную стоимость приобретаемой недвижимости, но только в том случае, когда недвижимость приобретается с целью ее использования для предпринимательских целей, а не, например, для проживания генерального директора в данной недвижимости. 

На это необходимо обратить внимание, поскольку многие риэлторы предлагают купить недвижимость и включить ее в расходы фирмы, являющейся плательщиком НДС с тем, что налоговая инспекция вернет НДС и недвижимость, таким образом, будет на сумму НДС дешевле. Если недвижимость не будет использована для получения дохода или для офиса, а для проживания представителей фирмы, фирма не имеет право на возмещение НДС и, конечно, стоимость недвижимости не понижает налоговую базу налога на прибыль. Если требовать возмещения НДС, налоговая инспекция в таких случаях часто приходит на проверку и в случае обнаружения такого обмана НДС не вернет и наложит штраф. Также следует учитывать, что если недвижимость купила фирма, являющаяся плательщиком НДС, сдавать в аренду физическим лицам она будет с НДС и продавать потом тоже с НДС. Получается, что НДС, который экономится при покупке теряется при сдаче в аренду и продаже.

Освобожденной от НДС является реализация плательщиком НДС зданий или их частей (в том числе квартир), включая участки, на которых продаваемые здания находятся, находившихся в собственности продающей стороны более пяти лет, или пять лет после сдачи в эксплуатацию. Плательщик НДС по своему решению может продажу такой недвижимость не освободить от НДС. Реализация всех видов участков, кроме участка с разрешением на строительство, если на нем не стоит какое-либо здание, производится без НДС.

Освобожденной от НДС является сдача недвижимости в аренду (кроме исключений). Плательщик НДС пользуется возможностью сдавать недвижимость в аренду другому юридическому лицу либо с НДС или без НДС. 

Доходы от внеочередной продажи недвижимого имущества не включаются в оборот для НДС.



Категории
Главная
Новости
О нас
Полезная информация
Контакты
Наши услуги
Инвестиции
Иммиграция
Недвижимость
Фирма в Словакии
Образование в Словакии
Обучение словацкому
Другие услуги
Наши расценки
Контакты
Адрес: Lazaretska 8, 81101, Bratislava, Slovakia
E-mail: slovakiainvest@slovakiainvest.sk
Bratislava: +421 2 321 44 901
Москва: +7-499-504-4421
Київ: +38-044-361-07-72
Fax: +421 2 5292 1319
Социальные сети
© 2008-2017. SlovakiaInvest.ru s.r.o.
All Rights Reserved.
Website development - Top Glance
Недвижимость в Словакии, ВНЖ и ПМЖ в Словакии, учреждение фирмы, иммиграция в Словакию, форум о Словакии, бизнес в Словакии, виза в Словакию
  • Иммиграция
    Вид на жительство, постоянное место жительства, гражданство – полезная информация, нюансы, с чего начать.
  • Инвестиции
    Интересные инвестиционные проекты для Вас. Готовый бизнес или готовые идеи! От кафе до завода.
  • Фирма в Словакии
    Начните свой бизнес в Словакии! Регистрация, разрешения, отчеты и сопровождение. Вы занимайтесь бизнесом, а мы Вашей поддержкой.
  • Недвижимость
    Аренда, покупка, оценка, все для Вашего дома в Словакии.Недвижимость - Аренда, покупка, оценка для проживания или как инвестиция. Все для Вашего дома в Словакии.
  • Обучение
    Приглашаем Вас учиться в словацкой школе или университете, на курсы словацкого, индивидуальные занятия или словацкий через скайп.
Вы можете связаться с нами:     Skype: slovakiainvest.ru,    Москва: +7-499-504-4421,    Київ: +38-044-361-07-72,    Bratislava: +421-2-321-44-901    E-mail: slovakiainvest@slovakiainvest.sk