Русский Українські English Slovenski
Наши услуги
Новости
В Словакии вводится налог с дивидендов
Готовится поправка к закону «о пребывании иностранцев»
Представляем вам примеры возможных инвестиционных проектов в Словакии
Подписка на рассылку
Голосование
Граждане России при получении словацкого гражданства обязаны отказаться от российского. Как вы на это смотрите?













Наши партнеры
Яндекс.Погода

Недвижимость в Словакии - общая информация

Почему же в настоящее время так популярно покупать недвижимость за рубежом? На это есть несколько объективных причин:

Во-первых, это возможность быть частью новой культуры, истории и традиций Покупка недвижимости в стране, где вы хотели бы проводить много времени, позволит не только наслаждаться красотой и достопримечательностями тогда, когда вам удобно, но и изучать страну, народ, язык и различные культурные особенности этого места. Взглянув на карту, сразу можно заметить, что Словакия расположена в центре Европы, или как словаки говорят, в самом «сердце Европы». Страна граничит с пятью государствами: Австрией, Венгрией, Чехией, Польшей и Украиной. Это прекрасная возможность быстро и легко путешествовать по всей Европе во всех направлениях.

Недвижимость в крупных городах Словакии довольно высоко котируется на мировом рынке, и по цене и престижности сравнима, например, с испанским замком или виллой на Лазурном Берегу во Франции. Такая высокая оценка словацкой недвижимости вполне оправдана, так как культурное и мировое наследие этой страны являются основополагающими факторами в ценовой политике. Словакия не уступает другим европейским странам в ресурсах для активного зимнего и летнего отдыха, в термальных источниках и рекреационных пансионах, которые привлекают не только огромное количество туристов, но и крупных инвесторов. Словакия предлагает покупателям достаточно широкий ассортимент объектов недвижимости: от скромных домиков в сельской местности до фешенебельных особняков в Татрах и квартир в исторических домах Братиславы. В таком же широком спектре варьируются и цены на словацкую недвижимость, например, нижний порог, покажется российскому гражданину среднего класса вполне приемлемым, а цены на недвижимость с историческим наследием покажутся заоблачными.

Вторым важным фактором является безопасность – очень важный параметр при выборе места для проживания. Любой человек хочет жить там, где можно чувствовать себя спокойным не только за свою безопасность, но и за безопасность своих родных и близких. То же касается сохранности своего личного имущества, когда нет опасности обнародования имущества со стороны государства или его незаконной конфискации.

В Словакии отсутствуют какие-либо национальные, религиозные, территориальные конфликты, которыми изобилуют, к сожалению, многие другие страны, что делает Словакию страной с одним из самых низких уровней преступности в странах Евросоюза.

Кроме того, для родителей всегда важно выбрать место, которое было бы наиболее благоприятным для их детей в плане окружающей среды. В Словакии нет крупных мегаполисов с загазованным воздухом, а все производства соответствуют единым европейским стандартам. А для людей пенсионного возраста, что может быть лучше своей собственности в стране с прекрасным климатом, чутким отношением и доступной стоимостью проживания.

В-третьих, недвижимость – это отличная инвестиция, а зарубежная недвижимость – одна из лучших инвестиций. Собственная недвижимость за рубежом наряду с долгосрочным финансовым планом позволят не беспокоиться о достойной и стабильной прибыли. В отличие от акций, облигаций или других ценных бумаг, недвижимость – это материальное благо. В случае падения биржи, военных действий сверхдержав в мире, плохого урожая – цена недвижимости остается более мене стабильной.

Если Вы решили купить дом или квартиру заграницей в качестве инвестиции, есть возможность сдавать ее в аренду, что станет дополнительным источником вашего дохода. Доход от такого занятия на первый взгляд меньше разовой прибыли от продажи, однако периодичен. И если вы будете заниматься этим бизнесом стабильно и достаточно длинный промежуток времени, то совокупный доход от этого занятия в результате превысит стоимость объекта в случае продажи. В случае, когда вы решили использовать зарубежную недвижимость для себя, существует возможность сдавать ее в аренду во время вашего отсутствия.

В-четвертых, оптимальная стоимость жизни. Многие люди хотят мигрировать в Европу, но, в силу своих финансовых возможностей, не в состоянии сделать это. Это главным образом потому, что Европейские страны довольно затратные для проживания. Как правило, люди предпочитают покупать недвижимость там, где одновременно сочетаются высокий уровень жизни с низкой стоимостью самого проживания. Словакия в этом плане является одним из идеальных вариантов.


Стоимость недвижимости

Стоит вначале отметить, что в Словакии нет объективного анализа рыночных продажных цен на недвижимость, который бы мог осуществлять, например, кадастр на основании цен в договорах купли-продажи. Многие агентства или заинтересованные лица ведут свои субъективные анализы, результаты которых зачастую отличаются друг от друга. Объективнее всего использовать анализ Национального Банка Словакии, основывающийся на сотрудничестве с Национальной ассоциацией агентств недвижимости. Однако в данном анализе речь не идет о ценах, происходящих с договоров купли-продажи или кадастра, а цены отображают продажные цены предложений в объявлениях агентств недвижимости, входящих в ассоциацию, но в них не включены цены в сделках, проходящих вне агентств недвижимости или через агентства, не входящие в ассоциацию. Поэтому реальные цены будут на несколько процентов ниже. Цены в анализе также представляют собой микс первичного и вторичного рынка жилья.

Цены на недвижимость в Словакии понизились больше всего в 2009 году, когда среднее падение цен по стране представляло 12,31%, причем в Братиславе это было 10,21% и больше всего цены понизились на востоке Словакии в Прешовском крае (-19,11%). Пик цен по Словакии был достигнут во втором квартале 2008г. в размере 1 549 евро, причем в Братиславе максимальная цена представляла 2 019 евро. Братислава так остается единственным регионом Словакии, где средняя цена квадратного метра превысила 2 000 евро (во втором квартале 2008г.), единственным регионом Словакии с ценой выше средней и в настоящее время единственным регионом с ценой выше 1 000 евро (1 644 евро).

Падение цен на недвижимость в Братиславе с максимума 2008г. по настоящее время представляет 18,57%, средняя цифра по Словакии: 20,79%, самое большое понижение было в Прешовском крае (31,46%).

Ситуация в регионах отличается от средних цифр по стране. Так, например, в Банскобыстрицком крае недвижимость в 2011г. подорожала на 3,66% и в Нитранском крае даже на 10,07%, в Жилинском крае, в свою очередь, цены сейчас выше, чем были в четвертом квартале 2010г. и в Кошицком крае выше, чем во втором квартале 2009г.

Средняя цена квадратного метра в квартирах представляет 1 290 евро и понизилась на 15 евро (1,2%) по сравнению с первым кварталом и на 26 евро (2,0%) по сравнению с предыдущим годом. Понизилась стоимость всех видов квартир, причем больше всего нестандартно в однокомнатных квартирах (на 38 евро/кв. м. = 2,6%). Понижение стоимости квадратного метра в однокомнатных квартирах является, судя по всему, результатом их роста на 25 евро в первом квартале 2012г.

В итоге получается, что цены в Словакии начали падать еще в третьем квартале 2008г., хотя за весь 2008г. получился подъем еще на 6,33%, в 2009г. падение на 12,31%, после чего стоимость недвижимости более-менее стабилизировалась и в 2010г. понизилась лишь на 2,08% и в 2011г. на 2,68%, что означает стагнацию цен на недвижимость. Есть несколько причин. Во-первых, это некая неопределенность в еврозоне, владельцы недвижимости не хотят продавать материальное недвижимое имущество и возможные покупатели не хотят в эти трудные времена брать кредиты на несколько десятилетий, не зная, что будет завтра. Во-вторых, следует учитывать увеличение банковского налога в Словакии на вложения физических лиц и его введение для юридических лиц, в результате чего ожидается постепенный подъем процентных ставок на ипотеки. Важным является еще и тот факт, что доля четырех самых больших банков на ипотечном рынке представляет 75%, что не создает хороших условий для конкуренции. 

Изменение стоимости одного квадратного метра жилой недвижимости по регионам Словакии (суммы в евро):


 Стоимость квадратного метра жилой недвижимости по регионам Словакии (по данным второго квартала 2012г.):

Регион Цена
Bratislavský kraj 1 644 евро
Košický kraj 954 евро
Trnavský kraj 818 евро
Prešovský kraj 793 евро
Banskobystrický kraj 770 евро
Žilinský kraj 754 евро
Trenčiansky kraj 658 евро
Nitriansky kraj 626 евро


Примерная стоимость аренды квартир в месяц в выбранных городах Словакии (включая коммунальные услуги), суммы в евро (по данным третьего квартала 2011г.):

  Гарзонка 1 ком. кв. 2 ком. кв. 3 ком. кв.
Bratislava 250-350 350-500 450-700 600-900
Košice 200-350 300-450 400-600 500-750
Prešov 150-250 250-400 300-550 400-650
Nitra 150-300 300-450 350-550 400-600
Trnava 200-300 300-450 350-550 450-600
Senec 150-300 350-400 400-550 400-550
Poprad 100-200 200-300 250-350 350-500
Veľký Krtíš 100-150 100-200 200-300 300-400

Цены указаны за меблированную квартиру среднего уровня, включая коммунальные услуги. В случае квартиры в центре города или высшего стандарта – сумма увеличивается. Если квартира без мебели или удачная находка, цены могут быть ниже.

Гарзонка – это особый тип самой маленькой квартиры, представляющей собой, кроме ванной с туалетом, только одну небольшую комнату, совмещающую кухню, зал и спальную комнату.

Факторов, влияющих в настоящее время на понижение цен в Словакии, существует несколько, главными из них все еще является мировой кризис и относительно высокая безработица. Также немало важным является демографический фактор. В конце семидесятых лет двадцатого века родилось в Словакии в среднем 100 000 детей в год, но их количество с начала восьмидесятых значительно понизилось. Предполагается, что генерации семидесятых лет уже приобрели квартиры, следовательно, спрос от поколения детей, родившихся в восьмидесятых годах, будет значительно ниже. До кризиса 2008г. было построено большое количество квартир, многие из которых покупались в качестве инвестиции, а не для проживания. До сих пор остается, например, на рынке недвижимости в Братиславе несколько тысяч не проданных квартир. Также наблюдается некая неопределенность в еврозоне, владельцы недвижимости не хотят продавать материальное недвижимое имущество и возможные покупатели не хотят в эти трудные времена брать кредиты на несколько десятилетий, не зная, что будет завтра. Следует также учитывать увеличение банковского налога в Словакии на вложения физических лиц и его введение для юридических лиц, в результате чего ожидается постепенный подъем процентных ставок на ипотеки. Важным является еще и тот факт, что доля четырех самых больших банков на ипотечном рынке представляет 75%, что не создает хороших условий для конкуренции. 



Недвижимость и иностранцы

Относительно иностранцев в Словакии нет больших ограничений, касающихся недвижимости. Нет, например, необходимости получения разрешения для покупки недвижимости, как это действует, например, в соседней Австрии или Венгрии.

Единственное ограничение касается иностранных граждан без постоянного места жительства (ПМЖ) в Словакии или иностранных юридических лиц и получения ними прав собственности к недвижимости, представляющей собой землю сельхозугодий или землю лесных угодий в случае, если такая земля находится вне застроенной части населенных пунктов. Приобретение такой недвижимости иностранцем запрещено, кроме случая, когда данная недвижимость является предметом наследства. Гражданин Евросоюза с ВНЖ или ПМЖ на территории Словакии может приобрести землю сельхозугодий в случае, если он ее использует не менее трех лет.

Из этого вытекает, что иностранные граждане могут без каких-либо ограничений приобретать, например, квартиры, торговые помещения, жилые дома с принадлежащим участком или любой даже участок в пределах населенного пункта.


Налогообложение недвижимости

В Словакии существуют два налога, касающиеся недвижимости, а именно подоходный налог и налог на недвижимость. В случае юридических лиц играет свою роль и НДС.

Налог на недвижимость является одним из имущественных налогов и ежегодно его оплачивает владелец недвижимости. Налог на недвижимость представляет собой местный налог, следовательно, его размер устанавливают местные самоуправления и его размер отличается по регионам Словакии. Сам налог не идет в государственную казну, а является доходом местного самоуправления. Налог на недвижимость в Словакии является одним из самых низких в Евросоюзе и ЕС зачастую выражается по поводу его повышения. Размер налога не зависит от стоимости недвижимости, а от ее размера – квадратных метров.

После приобретения недвижимости возникает новому владельцу обязанность сообщить местному самоуправлению покупку новой недвижимости в течение 30 дней после ее приобретения. Такая же обязанность возникает и в случае продажи.

Налоговая обязанность возникает первого января отчетного периода следующего после периода, в котором налогоплательщик стал владельцем недвижимость и заканчивается 31 декабря года, в котором налогоплательщик лишился права собственности к недвижимости. Налоговую декларацию следует подать до 31-ого января отчетного периода, в котором налогоплательщику возникла налоговая обязанность.

Следовательно, если вы, например, купили недвижимость 05.07.2011г., вы должны сообщить об этом местному самоуправления с 06.07.2011 по 04.08.2011, а также вы должны подать налоговую декларацию с 01.01.2012 по 31.01.2012г.

Налоговая декларация за следующие отчетные периоды подается только в случае изменений, влияющих на размер налога, таких как, например, покупка новой недвижимости, продажа части существующей недвижимости, изменение типа недвижимости (например, с жилой на нежилую). Если вы владеете только одной недвижимостью без каких-либо изменений, то подаете налоговую декларацию только один раз после ее приобретения и в последующих годах больше деклараций не подаете.

Практика такова, что после подачи налоговой декларации местное самоуправление высчитывает размер налога и присылает вам заказным письмом к оплате кассовый или банковский ордер с указанием размера налога. Вы обязаны оплатить налог в течение 15 дней после его получения.

Самые высокие размеры налога в Словакии установлены в Братиславе. Их размер представляет 0,299-0,399 евро в Братиславе и 0,1991евро в среднем по Словакии за 1 за кв. м. площади квартиры, 0,3-1,2 евро в Братиславе и 0,0003-0,3002 евро в среднем по Словакии за 1 кв. м. участка в зависимости от его типа и 0,399-8,299 в Братиславе и 0,1991-2,9942 в среднем по Словакии за 1 кв. м. зданий в зависимости от их типа.

Подоходный налог с недвижимости оплачивается в случае продажи недвижимости или ее сдачи в аренду. В случае сдачи недвижимости в аренду применяется необлагаемая налогом база, представляющая 500 евро в год. Налогоплательщик также вправе уменьшить налогооблагаемую базу на все расходы, касающиеся недвижимости или на сумму налогового вычета, представляющего законом установленные 40% от дохода; такой вычет называется паушальными расходами.

Итак, налогоплательщик, например, сдает в аренду недвижимость, например, за 500 евро в месяц; в год зарабатывает этим образом 6 000 евро. Уменьшая годовой доход на необлагаемую налогом часть, получаем 5 500 евро (6 000 – 500), из которых вычисляем паушальные расходы в размере 40 % (5 500 – 40%) и доходим до налогооблагаемой базы в размере 3 300 евро. Размер единого подоходного налога в Словакии представляет 19% и в данном случае размер налога ровен 627 евро (19% от 3 300 евро).

Обязанность платить отчисления с доходов от сдачи недвижимости в аренду, о которой мы писали в начале года здесь была после возмущения налогоплательщиков уже отменена, следовательно, отчисления с доходов от недвижимости не оплачиваются.

При продаже недвижимости понижается, налогооблагаемая база на сумму затрат произведенных на приобретение недвижимости. При продаже недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика более пяти лет, применяется освобождение от подоходного налога такого дохода в полном объеме.

Налог с дарения имущества, в том числе и недвижимости, был отменен еще 10 лет назад.

Плательщик НДС в случае приобретения недвижимости пользуется возможностью возмещения НДС, включенного в закупочную стоимость приобретаемой недвижимости, но только в том случае, когда недвижимость приобретается с целью ее использования для предпринимательских целей, а не, например, для проживания генерального директора в данной недвижимости.

Освобожденной от НДС является реализация плательщиком НДС зданий или их частей (в том числе квартир), включая участки, на которых продаваемые здания находятся, находившихся в собственности продающей стороны более пяти лет, или пять лет после сдачи в эксплуатацию. Плательщик НДС по своему решению может продажу такой недвижимость не освободить от НДС. Реализация всех видов участков, кроме участка с разрешением на строительство, если на нем не стоит какое-либо здание, производится без НДС.

Освобожденной от НДС является сдача недвижимости в аренду (кроме исключений). Плательщик НДС пользуется возможностью сдавать недвижимость в аренду другому юридическому лицу либо с НДС или без НДС.

Доходы от внеочередной продажи недвижимого имущества не включаются в оборот для НДС.


Расходы, связанные с недвижимостью

Кроме налогообложения и стоимости самой недвижимости свое влияние оказывает также стоимость сопутствующих или дополнительных услуг и стоимость обслуживания. Речь идет о таки расходах как оплата газа, воды, электричества, телефона, интернета, оплата услуг управляющей компании и прочие. Главную группу расходов представляет газ и электричество.

В силу того, что поставка газа в Словакии не является уже монополией, на рынке существует несколько поставщиков газа. Монополия для промышленности была отменена еще в 2006г и для частных потребителей – в 2011г. Самым большим поставщиком является бывший монополист – компания Slovenský plynárenský priemysel a.s. (SPP), доля которого на рынке для производителей представляет 79%. Важным нововведением является также то, что стоимость газа определяется с 2008г. в киловатт-часах, а не в кубометрах, в результате чего расчет ненамного усложнился, но облегчилось сравнение стоимости газа с, например, электричеством.


Стоимость газа по расценкам SPP для домашних хозяйств (в евро):

  D1 D2 D3 D4
Фиксированная месячная ставка 2,1120 4,9800 7,7520 24,5880
Стоимость кВт.ч 0,0644 0,0480 0,0461 0,0488

Демонополизация поставки электричества произошла на несколько лет раньше чем в случае газа и поставкой электрической энергии занимается около 20 компаний. Цены отличаются по регионам Словакии, а также зависят от времени, так как электричество ночью стоит часто дешевле чем днем.


Стоимость электричества у компании ČEZ, a. s.:

  D1 D2 D3 D4
Фиксированная месячная ставка 2,43732 5,93592 11,28348 14,02260
Высокий тариф (кВт.ч) 0,15687 0,12915 0,13827 0,17642
Низкий тариф (кВт.ч) 0,15687 0,12915 0,12183 0,10454


Стоимость воды в силу своей специфики определяется законом и представляет в 2011г в двух самых больших городах Словакии (в кубических метрах):

  Братислава Кошице
Доставка воды 1,0757 1,4898
Элиминация сточных вод 1,0350 0,9991

Газ, вода и электричество оплачиваются ежемесячно одинаковыми авансовыми платежами, стандартно банковским переводом со счета или, используя инкассо, когда поставщик сам снимает со счета нужную сумму. Раз в год делается перерасчет, в результате которого либо доплачивается за использованную воду, газ и электричество или возвращается переплаченная сумма.

Стоимость услуг телефонной связи, кабельного телевидения и интернета ежегодно понижается и на рынке существует большое количество провайдеров. В данной связи стоит отметить одно отличие от стран СНГ, а именно то, что в Словакии нет и никогда не было бесплатных местных звонков со стационарного телефона и в настоящее время многие потребители отказываются от стационарного телефона, пользуясь только мобильным телефоном. В городах люди часто подключают одновременно телефон, кабельное телевидение и интернет (услуга triple play) и их общая стоимость представляет приблизительно 30 евро в месяц.

В случае многоэтажного здания управлением дома занимается один из жильцов, или, чаще всего, управляющие компании, которые все являются частными. Они решают возможные ремонты и прочие вопросы. Их услуги не стоят много, обычно в районе 10 евро в месяц за квартиру. Купив квартиру, новый хозяин согласно закону автоматически присоединяется к действующему договору, так как одним домом может управлять только одна фирма. Кроме этого жильцы дома на собраниях сами устанавливают, например, размер оплат в фонд капитального ремонта, использование накопленных средств, а также могут принять решение об изменении управляющей компании.

Все оплаты, касающиеся квартиры, не присоединяются к квартире, а остаются за владельцем квартиры. С этого вытекает, что в случае приобретения квартиры в Словакии вы не покупаете кошку в мешке со всеми скрытыми долгами, так как долги остаются у бывшего владельца.


 

Вернуться наверх страницы



Категории
Главная
Новости
О нас
Полезная информация
ФОРУМ
Контакты
Наши услуги
Инвестиции
Иммиграция
Недвижимость
Фирма в Словакии
Образование в Словакии
Обучение словацкому
Другие услуги
Наши расценки
Контакты
Адрес: Lazaretska 8, 81101, Bratislava, Slovakia
E-mail: slovakiainvest@slovakiainvest.sk
Bratislava: +421 2 321 44 901
Москва: +7-499-504-4421
Київ: +38-044-361-07-72
Fax: +421 2 5292 1319
Социальные сети
© 2008-2016. SlovakiaInvest.ru s.r.o.
All Rights Reserved.
Website development - Top Glance
Недвижимость в Словакии, ВНЖ и ПМЖ в Словакии, учреждение фирмы, иммиграция в Словакию, форум о Словакии, бизнес в Словакии, виза в Словакию
  • Иммиграция
    Вид на жительство, постоянное место жительства, гражданство – полезная информация, нюансы, с чего начать.
  • Инвестиции
    Интересные инвестиционные проекты для Вас. Готовый бизнес или готовые идеи! От кафе до завода.
  • Фирма в Словакии
    Начните свой бизнес в Словакии! Регистрация, разрешения, отчеты и сопровождение. Вы занимайтесь бизнесом, а мы Вашей поддержкой.
  • Недвижимость
    Аренда, покупка, оценка, все для Вашего дома в Словакии.Недвижимость - Аренда, покупка, оценка для проживания или как инвестиция. Все для Вашего дома в Словакии.
  • Обучение
    Приглашаем Вас учиться в словацкой школе или университете, на курсы словацкого, индивидуальные занятия или словацкий через скайп.
Вы можете связаться с нами:     Skype: slovakiainvest.ru,    Москва: +7-499-504-4421,    Київ: +38-044-361-07-72,    Bratislava: +421-2-321-44-901    E-mail: slovakiainvest@slovakiainvest.sk